Metodyka wyboru czynników cenotwórczych w procesie opracowania map średnich cen gruntów rolnych dla obszarów wiejskich

Monika Maleta
ORCID: 0000-0003-2567-5971
Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa
Polska

Beata Całka
ORCID: 0000-0002-7147-0849
Wojskowa Akademia Techniczna, Wydział Inżynierii Lądowej i Geodezji
Polska

Streszczenie

Na kształtowanie cen gruntów wpływa szereg różnych cech. Niniejsza praca podejmuje próbę analizy czynników cenotwórczych, które w największym stopniu wpływają na zróżnicowanie cen gruntów rolnych. Wybór różnicujących cech odgrywa istotną rolę w procesie opracowania map średnich cen gruntów rolnych. Artykuł przedstawia metodykę wyboru czynników cenotwórczych. Zasady doboru cech oraz automatyzację pozyskania danych w procesie masowej wyceny. Zaproponowana metodyka uwzględnia analizę merytoryczną oraz statystyczną danych. Bazuje na weryfikacji zmiennościowej oraz korelacyjnej zmiennych. Szczególną rolę odgrywa analiza zależności nieliniowych zmiennych. Umożliwia ona właściwe określenie wielkości wpływu cech na ceny gruntów rolnych, na analizowanym rynku lokalnym obszarów wiejskich. Badania przeprowadzono dla niezabudowanych nieruchomości rolnych. Obszarem badań była gmina wiejska Krotoszyce, położona w południowo-zachodniej Polsce.

Przesłano: 15.07.2019 Zaakceptowano: 18.09.2019 Opublikowano: 28.09.2019

Słowa kluczowe:

czynniki cenotwórcze; grunty rolne; mapa średnich cen

Pełny tekst:

PDF

Bibliografia

Abelairas - Etxebarria P., Aztorkiza I. 2012: Farmland prices and land-use changes in periurban protected natural areas. Land Use Policy, 29.

Anselin L., 2003: Spatial Externalities, Spatial Multipliers, and Spatial Econometrics. International Regional Science Review, 26, s. 153-166.

DOI: https://doi.org/10.1177/0160017602250972

Babo F., 1956: Landwirtschaftliche Betriebslehre für die Flurneuordnung. DL9, Frankfurt.

Bacior S., 2010: Oddziaływanie autostrady na grunty rolne na przykładzie odcinka Borek

Mały–Boreczek (The impact of motorway section under construction between the towns of borek mały and boreczek on arable land). Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, 3/2010, s. 5–15.

Akademia Nauk, 2016: DOI: http://dx.medra.org/10.14597/infraeco.2016.2.1.029.

Baxter, J., Cohen, R., 1997: Rural Property in Valuation principles and practice. Australian Institute of Valuers and Land Economists, 218-256, Deakin, ACT.

Bitner A., 2010: O użyteczności metod statystycznych w wycenie nieruchomości (On the usefullness of statistical methods in real estate valuation). Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, 12.

Branna J., Madej K., Będkowski M, Serdeń M., Sosiński P., Luc M., 2012: Analiza zależności pomiędzy ceną a lokalizacją nieruchomości na przykładzie Krakowa (Analysis of the relationship between real estate price and location: the case of kraków). Roczniki Geomatyki, X(4).

Casetti E., 1997: The Expansion Method, Mathematical Modeling, and Spatial Econometrics. International Regional Science Review, 20, s. 9-32.

Ciaian P., D'Artis K., Swinnen J.F.M., Van Herck K., Vranken L.: 2012. Institutional Factors Affecting Agricultural Land Markets. Factor Markets Working Paper, 16/February.

Cichociński P., 2005: Pozyskiwanie danych dla wyceny nieruchomości z wykorzystaniem systemów informacji geograficznej (Data acquisition for valuation of real estates using geographical information systems). Roczniki Geomatyki, III(1).

Cichociński P., 2009: Ocena możliwości automatyzacji procesu wyznaczania atrybutów nieruchomości dla potrzeb wyceny (Analysis of the automatisation possibility of real estate attributes determination for the purposes of valuation). Studia i materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, 17(2), s. 65-76.

Czyżewski B., Trojanek R., 2016: Czynniki wartości ziemi rolnej

w kontekście zróżnicowanych funkcji obszarów wiejskich w Polsce (Drivers of agricultural land prices in terms of different functions of rural areas in poland). Zagadnienia Ekonomiki Rolnej, 2(347), s. 3-25, DOI: 10.5604/00441600.1203336

Delbecq B.A., Kuethe Todd H., Borchers Allison M., 2014: Identifying the Extent of the Urban Fringe and Its Impact on Agricultural Land Values. Land Economics, Vol. 90, no. 4, s. 587-600.

Demetriou Demetris, 2016: The assessment of land valuation in land consolidation schemes: The need for a new land valuation framework. Land Use Policy 54, 487-498. DOI: https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2016.03.008

Drescher K., McNamara K., 2000: Bestimmungsfaktoren für Bodenpreise auf unterschiedlich regulierten Märkten. Ein Vergleich zwischen der Bundesrepublik Deutschland und Minnesota. Agrarwirtschaft, 49(6).

Dubin R.A., 1992: Spatial autocorrelation and neighborhood quality. Regional Science and Urban Economics, 22, s. 433-452.

Dudzińska M., 2012: Wpływ możliwości alternatywnego wykorzystania nieruchomości rolnej (The effect of possibilities of active use of an agricultural property on its value). Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, 20(2).

Fik T.J., Ling D.C., Mulligan G., 2003: Modeling Spatial Variation in Housing Prices. A Variable Interaction Approach. Real Estate Economics, 31, s. 623-646.

Garcia N., Gamez M., Alfaro E., 2008: GIS: An automated system for property valuation. Neurocomputing, 71, s. 733-742.

Gardner K., Barrows R., 1984: The impact of soil conservation investments on land Prices. American Journal of Agricultural Economics, 67, s. 943-947.

GUS, 2014: Gmina wiejska Krotoszyce, powiat legnicki. Statystyczne Vademecum Samorządowca (Rural community Krotyszyce, leginicki country. Statistical Vademecum of Local Government). Urząd Statystyczny, Wrocław.

GUS, 2015: Leśnictwo. Główny Urząd Statystyczny, Warszawa.

Harasimowicz S., 1998: Ocena oddziaływania autostrady na grunty rolne (Assessment of the motorway's impact on agricultural land). Przegląd Geodezyjny, 6, s. 6-12.

Harasimowicz S., Janus J., Ostrągowska B., 2008: Optymalizacja rozmieszczenia działek rolnych w stosunku do siedlisk gospodarstw na przykładzie wsi Filipowice (Layout optimization of agricultural parcels with regard to farm homesteads exem plified by the village of Filipowice). Acta Scientiarum Polonorum, Administratio Locorum, 7(4), s. 33-52.

Heikkila E., Gordon P, Kim J.I., Peiser R.B., Richardson H.W., Dale-Johnson, 1989: What happened to the CBD-distance gradient? Land values in a policentric city. Environment and Planning, 21, s. 221-232.

Huang H., Miller G.Y., Sherrick B.J., Go´mez M.I, 2006: Factors influencing Illinois farmland values. American Agricultural Economics Association, 88(2).

Kempa B., 2010: Czynniki środowiskowe a wartość użytków rolnych (Environmental factors versus arable land prices). Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum, 9(1), s. 47–56.

Kilpatrick J., 2011: Experts systems and mass appraisal. Journal of Property Investment and Finance 29(4/5), 529–550.

Kim C.W., Phipps T. T., Anselin L, 2003: Measuring the benefits of air quality improvement: a spatial hedonic approach. Journal of Environmental Economics and Management, 45, s. 24-39.

Kocur-Bera K., Dudzińska M., 2013: Analiza kierunków zmian na rynku nieruchomości rolnych po wejściu Polski do Unii Europejskiej (Analysis of the directions of change in the agricultural property market after Poland's accesion to the European Union). New Achievement of Geodesy, Geoinformatic and Land Management -European Experience. Wydawnictwo Ministerstwo Oświaty i Nauki, Młodzieży i Sportu Ukrainy.

Kocur-Bera K.., Dudzińska M., 2014: Model cen nieruchomości rolnych na przykładzie województwa warmińsko-mazurskiego (Price model of agricultural property on the example of the Warmia and Mazury region). Monografia naukowa Analiza rynku i zarządzanie nieruchomościami. Olsztyn, Towarzystwo Naukowe Nieruchomości.

Koreleski K., 2005: Zagadnienie wpływu lasów i zadrzewień na agroekosystemy

i ich produkcyjność (The issue of the impact of forests and woodlot on agroecosystems and their production). Zeszyty Naukowe AR w Krakowie, Geodezja , 21, s. 217–224.

Koreleski K., 2006: Wstępna ocena wpływu lasów i zadrzewień na wartość gruntów ornych (Preliminary assessment of forests and tree-plantings influence on the arable lands value). Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, 2.

Koreleski K., 2007: Wycena nieruchomości niezurbanizowanych w Polsce (Valuation of non-urbanized properties in Poland). Przegląd geodezyjny, 9.

Koreleski K., 2008: Wstępna ocena wpływu wybranych czynników fizjograficznych na wartość gruntów ornych (Tentative assessment of the influence of chosen physiographic factors

on the value of arable lands). Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, 3.

KSWS, 2015: Krajowe Standardy Wyceny Specjalistycznej. Wycena nieruchomości rolnych (National Standards for Special Valulation. Valuation of agricultural property). PFSRM.

Kuźmiński W., 2015: Ekonometryczny model cen gruntów rolnych (Econometric model of agricultural land prices). Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania, 42(1), DOI 10.18276/sip.2015.42/1-15

Ligęza A., 2011: Parametryzacja geometrii granic i rzeźby terenu działki ewidencyjnej w systemach GIS (Parametrical description geometry and topography of parcels in GIS systems). Studia Informatica, 32(2B).

Maleta M., 2013: Methods for Determining the Impact of the Trend in the Valuation of Land Property. Real Estate Management and Valuation, 21(2), s. 29–36, DOI: 10.2478/remav-2013-0014, July 2013.

Maleta M., Wilkowski W., 2015: Analiza cech rynkowych i ich wag na rynku nieruchomości gruntowych (Analysis of market prices and their weights in the land market). Przegląd Geodezyjny, 5, s. 3-9, DOI:10.15199/50.2015.5.1

Maleta M., 2017: Metodyka opracowania map średnich cen gruntów rolnych dla obszarów wiejskich (Methodology for developing maps of average agricultural land prices for rural areas). Rozprawa doktorska. Warszawa, Wojskowa Akademia Techniczna, Wydział Inżynierii Lądowej i Geodezji.

MSW, 2017: Międzynarodowe Standardy Wyceny RICS (RICS International Valuation Standards).

Noga K., 1990: Metodyka programowania prac scaleniowych i technologia ich wykonywania w terenach górskich (Methodology for programming merge works and technology for their implementation in mountain areas). Zeszyty Naukowe AR Kraków, Rozprawy, 143.

Noga K., 2006: Efektywność ekonomiczna scalania gruntów (Economic effectiveness of land merge). Wyd. IUNG – PIB, Puławy.

Pietrzykowski R., 2011: Kształtowanie się cen ziemi rolniczej ze względu na wybrane czynniki użytkowo-rynkowe (Evolution of agricultural land prices conditioned on selected utility and market factors). Zeszyty Naukowe SGGW w Warszawie, „Problemy Rolnictwa Światowego” 11( 4), s. 138–147.

Poudyal N.C., Hodges D.G., Merrett C.D., 2009: A hedonic analysis of the demand for and benefits of urban recreation parks. Land Use Policy, 26(4), s. 975-983.

Porta P. 1983. Anlage und Dimensionierung von Güterwegnetzen in traktorbefahrbarem Gelände unter spezieller Berücksichtigung der schweizerischen Verhältnisse. Diss. ETHZ, nr 7398, Zürich.

Prystupa M., 2001: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego (Valuation of real estate using a comparative approach). Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa.

Putek E., 2000: Statystyczna analiza rynku nieruchomości w Gryfinie (Statistical analysis of the real estate market in Gryfin). Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, 306.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 3 października 2011r. w sprawie rodzajów kartograficznych opracowań tematycznych i specjalnych (Regulation of the Council of Ministers of 3 October 2011 on the types of cartographic thematic and special studie)s (Dz.U. z 2011 r. Nr 222, poz. 1328).

Salamon J., 2010: Analiza czynników wpływających na ceny działek rolnych i budowlanych na przykładzie gminy Bochnia (Analysis of factors affecting prices of agricultural and building plots

on an example of bochnia commune). Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, 2.

Siejka M., 2010.: Próba zastosowania metody AHP do oceny wpływu zmiany cech nieruchomości gruntowych na ich wartość (Attempt of applying ahp method to evaluate the influence of changes of real estate features on the estate value). Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, 12, s. 93-101.

Sinclair R., 1967: Von Thunen and Urban Sprawl. Annals of the Association of American Geographers, 57(1), s. 72-87.

Sundquist A., 2002: Taksacja nieruchomości w Szwecji. Część IV (Property taxation in Sweden. Part IV). Przegląd Geodezyjny, nr 4, 3-8.

Wigier M., 2012: Czas i przestrzeń w długookresowym rozwoju rolnictwa i obszarów wiejskich – ujęcie retrospektywne. Journal of Agribusiness and Rural Development, 2 (24).

Wilkowski W., 1995: Wielokryterialna metoda oceny wpływu autostrady na gospodarstwa rolne. Prace Naukowe Politechniki Warszawskiej, Geodezja, 33.

Wilkowski W., 2002: Metodyka określania wartości gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnych, objętych postępowaniem scaleniowym. Przegląd Geodezyjny, 7, s. 3-8.

Wilkowski W., 2014: Wycena gruntów rolnych, upraw sadowniczych, roślin ozdobnych i gruntów pod wodami (Valuation of agricultural land, fruit growing, ornamental plants and land under the waters. Materiały dydaktyczne dla studium podyplomowego PW, Warszawa.

Woch F., 2007: Organizacja przestrzenna gospodarstw rolniczych oraz jej wpływ na efektywność gospodarowania. Studia i Raporty IUNG-PIB, 7, s. 117-137.

Woch F., 2012: Ocena efektywności scaleń gruntów realizowanych w Polsce w ramach Wspólnej Polityki Rolnej Unii Europejskiej (Evaluation of the effectiveness of land consolidation carried in Poland under the common agricultural policy of European Union). Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, 2, s. 101-112.

Xu F., Mittelhammer R., Barkley P. W., 1993: Measuring the contributions of site characteristics to the value of agricultural land. Land Economics, 69(4), s. 356-369.

Źróbek S., Bełej M., 2000: Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości (Comparative approach in property valuation). Educaterra, Olsztyn.