Mapa średnich cen transakcyjnych mieszkań: studium przypadku pierwotnego rynku nieruchomości w Siedlcach

Beata Całka
Wojskowa Akademia Techniczna
Wydział Inżynierii Lądowej i Geodezji
Polska

Elżbieta Bielecka
Wojskowa Akademia Techniczna
Wydział Inżynierii Lądowej i Geodezji
Polska

Streszczenie

Artykuł przedstawia metodykę opracowania map wartości nieruchomości lokalowych pochodzących z rynku pierwotnego z miasta Siedlce, będących przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży z lat 2007-2011. Opracowana metodyka opiera się na dwuetapowym modelu uwzględniającym w kolejnych krokach – wpływ cech nieruchomości o charakterze nieprzestrzennym i przestrzennym na wartość nieruchomości. W pierwszym kroku pogrupowano nieruchomości za pomocą metody k-średnich z uwzględnieniem cech nieprzestrzennych takich jak: rodzaj rynku, standard mieszkania, rok budowy budynku i kondygnacja. W kolejnym kroku przeprowadzono interpolację wartości nieruchomości w każdej grupie z zastosowaniem metody krigingu zwykłego. Uwzględnienie w procesie opracowania map wartości nieruchomości innych danych przestrzennych pozwoliło na zawężenie obszaru interpolacji do terenów zabudowy wielorodzinnej. Opracowane mapy wartości nieruchomości mogą stanowić cenne i łatwo dostępne źródło informacji o wartościach nieruchomości.

Słowa kluczowe:

rynek nieruchomości lokalowych; mapa wartości; grupowanie; geostatystyka

Pełny tekst:

PDF

Bibliografia

Adamczewski Z., 2006: Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości. Podejście porównawcze. Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej.

Barańska A., 2008: Metody jakościowe i ilościowe na usługach wyceny nieruchomości. Acta Scientiarum Polonorum, Geodesia et Descriptio Terrarum nr 7(2): 3-13, Wrocław.

Basu S., Thibodeau T. G., 1998: Analysis of spatial autocorrelation in housing prices. Journal of Real Estate Finance and Economics 17.

Bielecka E., 2012: Integracja danych w systemach zarządzania nieruchomościami publicznymi. Przegląd geodezyjny R. 84, nr 9.

Budzyński T., 2012: Propozycje zastosowań mapy średnich cen transakcyjnych gruntów w gospodarce nieruchomościami. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości vol. 20, nr 1: 135-144, Olsztyn.

Bydłosz J., Cichociński P., Parzych P., 2010: Możliwości pokonania ograniczeń cen i wartości nieruchomości za pomocą narzędzi GIS. Studia Informatica vol. 31, Nr 2B (90).

Całka B., Bielecka E., 2014: Cluster analysis of land properties for the purpose of mass appraisal. 14th GeoConference on INFORMATICS, GEOINFORMATICS AND REMOTE SENSING Conference Proceedings, vol. II: 129-136. ISBN 978-619-7105-11-7, ISSN 1314-2704, DOI: 10.5593/sgem2014B22.

Całka B., 2014: Metodyka opracowania map wartości nieruchomości lokalowych. Rozprawa doktorska. Wojskowa Akademia Techniczna, Warszawa.

Całka B., 2012a: Grupowanie nieruchomości lokalowych za pomocą metody k–średnich. Przegląd geodezyjny nr 11: 3-8.

Całka B., 2012b: Taksonomia nieruchomości lokalowych z zastosowaniem sieci neuronowych Kohonena. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości vol. 20, nr 1: 229-239, Olsztyn.

Cellmer R., Senetra A., Szczepańska A., 2012: Mapy wartości gruntów na terenach cennych pod względem przyrodniczym, Geomatics and Environmental Engineering vol. 6, no. 3: 15-24.

Cellmer R., Bełej M., Źróbek S., Šubic-Kovač M., 2014: Urban land value maps – a methodological approach. Geodetski vestnik vol. 58 (2014), no. 3, DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2014.03.535-551.

Cichociński P., 2009: Próba zastosowania metod geostatystycznych do taksacji nieruchomości. Roczniki Geomatyki t. 7, z.4: 17-24, PTIP, Warszawa.

Cichociński P., 2011: Porównanie metod interpolacji przestrzennej w odniesieniu do wartości nieruchomości. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości vol. 19, nr 3: 119-131, Olsztyn.

Chica-Olmo J., 2007: Prediction of Housing Location Price by a Multivariate Spatial Method: Cokriging. Journal of Real Estate Research vol. 29, no 1: 91-113.

Colakovic M., Vucetic D., 2012: Possibility of Using GIS and Geostatistic for Modeling the Influence of Location on the Value of Residential Properties. FIG Working Week Papers.

Czaja J., 2001: Metody szacowania wartości rynkowej i katastralnej. Komp-System, Kraków.

Harris R., Dong G., Zhang W., 2013: Using Contextualized Geographically Weighted Regression to Model the Spatial Heterogeneity of Land Prices in Beijing, China. Transactions in GIS 17(6): 901-919.

Ismail S., Iman A., Kamaruddin N., Mohd H., 2008: Spatial autocorrelation in hedonic model: Empirical evidence from Malaysia. International Real Estate Symposium Benchmarking, Innovating and Sustaining Real Estate Market Dynamics, Kuala Lumpur (Malaysia) 2008.

Kokot S., 2011: Ekonometryczna wycena nieruchomości w aspekcie twierdzenia Frischa-Waugha-Stone’a. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości vol.19, nr 3: 49-58, Olsztyn.

Kokesz Z., 2010a: Uwarunkowania stosowania krigingu zwyczajnego do sporządzania map izoliniowych. Biuletyn PIG nr 439: 403-408.

Kokesz Z., 2010b: Korzyści sporządzania map izoliniowych procedurą krigingu zwyczajnego. Górnictwo Odkrywkowe nr 2: 91-95.

Korycka-Skorupa J., 2000: From data to cartographic presentation forms. Miscellanea Geographica t. 9: 253-262.

Kuburic M., Tomic H., Mastelic Ívic S., 2012: Use of Multicriteria Valuation of Spatial Units in a System of Mass Real Estate Valuation. KiG no. 17, vol. 11: 60-74.

Kucharska-Stasiak E., 2010: Odwzorowanie cech nieruchomości w cenach i skutki dla procesu wyceny. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości vol.18, nr 3: 7-16.

Ligas M., 2009: Zastosowanie modelu regresja-kriging do predykcji wartości nieruchomości. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości vol. 17, nr 1: 7-16.

Maleta M., 2012: Methods for Determining the Impact of the Temporal Trend in the Valuation of Land Property. Real Estate Management and Valuation vol. 21, issue 2: 29-36, DOI: 10.2478/remav-2013-0014.

Medyńska-Gulij B., 2012: Kartografia i geowizualizacja. PWN, Warszawa.

Namysłowska-Wilczyńska B., 2006: Geostatystyka. Teoria i zastosowanie. Wyd. Politechniki Wrocławskiej, Wrocław.

Prus B., 2010: Mapy wartości gruntów jako czynnik wspomagający gospodarowanie terenami w gminie. Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich nr 2010/12.

Suchecki B., 2010: Ekonometria przestrzenna. Metody i modele danych przestrzennych. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa.

Tu Y., Sun H., Yu S., 2007: Spatial autocorrelations and urban housing market segmentation. Journal of Real Estate Financial and Economy vol. 34: 385-406.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz. U. 2010, nr 102, poz. 651 ze zmianami (tekst jednolity).

Źróbek S., Cellmer R., Kuryj J., 2005: Land value map as a source of information about local real estate market. Geodezja, t.11: 63-73, Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie.

Źróbek S., Cellmer R., Janowski A., Kuryj J., 2006: Propozycja technologii opracowania mapy wartości dla miasta Olsztyna. Przegląd geodezyjny nr 10: 3-9.